Gezien problematische situatie werd juridisch advies ingewonnen bij juriste 3WPlus om op volgende vragen een antwoord te bieden:
- Kunnen we betaling huurgeld aan eigenaar opschorten tot zolang de woning niet in orde is?
- Wat moeten wij best doen als huurder? Moeten we contract opzeggen als zou blijken dat eigenaar geen aanpassingen wenst te doen? Hoe pakken we dit juridisch best aan?
Hieronder het juridische advies:
a)Het eerste huurcontract (Stationsstraat 75) werd aangegaan voor een periode van 9 jaar (1/01/2007-31/12/2015) en werd nadien telkens verlengd met 3 jaar. Het contract kan door het OCMW opgezegd worden tegen het einde van huidige 3 jarige periode (1/01/2022-31/12/2024) mits een opzeg van 6 maand op voorhand, en zonder betaling van een opzegvergoeding. Gezien het contract niet geregistreerd is, kan het opgezegd worden zonder opzegtermijn, en gaat de opzeg in principe in vanaf de moment dat de opzeg gegeven wordt.
b)Het tweede huurcontract (Sint Paulusbaan 12) werd aangegaan voor een periode van 9 jaar (15/11/2015-14/11/2024) en werd geregistreerd. Het contract kan door het OCMW op ieder ogenblik opgezegd worden mits een opzeg van 3 maand, welke ingaat vanaf de eerste van de maand volgend op de opzeg. Er dient echter geen opzegvergoeding (van 3, 2 of 1 maand) meer betaald te worden daar de eerste 3 jaar van het contract voorbij is.
c)De huurgelden dienen, desondanks dat beide panden niet in orde zijn volgens de Vlaamse Codex Wonen, verder betaald te worden. Enkel als er een besluit door de burgemeester zou genomen worden waarbij beide panden, na het advies van Wonen-Vlaanderen, onbewoonbaar zouden worden verklaard, kan er door het OCMW aan de Vrederechter om de nietigheid van de contracten gevraagd worden, welke hierover zal oordelen met eventuele terugbetaling van de huurgelden (welke echter verrekend worden met een toe te kennen bezettingsvergoeding), terugbetaling van de huurwaarborgen en eventuele toekenning van een schadevergoeding tot gevolg. Zo de burgemeester de panden, na advies van Wonen-Vlaanderen, ongeschikt zou verklaren kan er door het OCMW aan de Vrederechter om de toekenning van een vergoeding wegens mingenot gevraagd worden.
d) De panden mogen echter zowel bij een besluit van onbewoonbaarheid als een besluit van ongeschiktheid niet opnieuw verhuurd worden, zolang ze niet in orde zijn volgens de Vlaamse Codex Wonen.
Naast bovenvermelde problematiek m.b.t. de LOI-woningen, werd door het vast bureau ook de vraag gesteld naar wettelijke verplichting om LOI te hebben en de voor-en nadelen hiervan. Na navraag bij Fedasil blijkt het volgende:
- Is het voorzien van LOI woning(en) verplicht voor een gemeente?
Dit is niet verplicht, maar wordt federaal natuurlijk wel aangemoedigd.
- Wat zijn de voor-en nadelen van het hebben van LOI-woningen? Wat wordt er concreet van Fedasil verwacht?
Dit is een moeilijke vraag, en valt niet duidelijk te beantwoorden. Eén van de voordelen is de goede subsidiëring van LOI plaatsen (Opwijk heeft 11 LOI plaatsen, verdeeld over 2 woningen (7+4); met voor volwassen persoon/dag: subsidie van +/- 40€). Hiertegenover staat natuurlijk de intensieve begeleiding (zeker bij opstart) die nodig is van deze mensen en uiteraard ook financiële steun die verplicht dient toegekend te worden met deze subsidies (bv. huur, leefgeld, materiële steun), wat ook een administratieve opvolging vergt. (meer details zie bijlage)
- Wat is de impact voor gemeente Opwijk mochten we bv. beslissen om af te bouwen naar 1 woning, of zelfs volledig stoppen?
Op dit ogenblik zijn daar geen gevolgen aan verbonden.
- Wat als de toevloed aan vluchtelingen exponentieel stijgt, en gemeente Opwijk heeft op dat moment geen, 1 of 2 woningen. Maakt dit een verschil?
Dit is beleid dat gemaakt wordt door de federale regering. Er zijn een aantal mogelijkheden (die al in het verleden zijn gebruikt), maar ik heb totaal geen zicht op wat de regering zal doen in een geval van enorme stijging in het aantal asielaanvragen.
- Er heeft ooit een systeem van spreidingsplan bestaan, dit is een financiële spreiding over de Belgische gemeenten (dit wordt al heel lang niet meer toegepast). Dit wil zeggen dat niet iedereen materieel opgevangen wordt, maar dat een deel van de asielaanvragers onmiddellijk financiële steun krijgen, via een verdeelsleutel over de gemeenten. De kans dat dit terug wordt ingevoerd is echter heel klein.
- Een grotere financiële compensatie voor het uitbaten van LOI, dit is ook een regeringsbeslissing.
- Als LOI plaatsen afnemen moeten die plaatsen gecompenseerd worden met meer plaatsen in collectieve centra, waar dit worden georganiseerd is echter voorlopig onvoorspelbaar.
Samengevat: het behoud van LOI is een puur politieke beslissing.
De OCMW-raad keurt de beslissing goed tot opzeg van de beide huurcontracten van de LOI-woningen en bovendien ook stopzetting van de LOI-overeenkomst met Fedasil.
Gezien de opzeg van de huurcontracten zal dit een impact hebben op de kosten voor het OCMW, maar uiteraard zal het OCMW ook geen subsidies meer binnenkrijgen van Fedasil. Deze aanpassingen zullen worden opgenomen in eerste volgende meerjarenplanning - ACT167/Beleidsitem 0903-00 Lokale opvang voor asielzoekers.